Nombreux sont les contribuables à forte imposition qui se tournent vers l’immobilier pour défiscaliser tout en profitant de l’atout patrimonial de qualité auquel il est associé. Dans le secteur du logement loué nu, c’est la loi Pinel qui attire le plus d’investisseurs. Celle-ci est accessible non seulement via l’immobilier physique, mais aussi par le biais de titres de propriété qui sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Dans les deux cas, il s’agit d’investir dans de l’immobilier neuf, donnant lieu aux mêmes taux de défiscalisation : 12%, 18% ou 21% pour le Pinel Plus, ou 9%, 12% ou 14% pour le Pinel classique 2024. Cela en respectant la durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Quel est alors le meilleur choix pour l’investisseur ?
Le Pinel traditionnel : gérer soi-même et bénéficier des atouts de l’actif tangible
Le Pinel traditionnel consiste à acheter soi-même un bien immobilier neuf (récent ou état futur d’achèvement). Les locaux anciens transformés en logements et répondant aux mêmes performances énergétiques que le neuf sont aussi éligibles. Une fois l'acquisition ou la rénovation complète réalisée, l’immeuble doit immédiatement être mis en location et ce, sous un délai maximal de 12 mois.
C’est l’investisseur qui supporte la totalité des opérations, depuis le calcul des loyers – qui doivent respecter des plafonds fixés par décret – à la gestion locative.
Les points forts du Pinel traditionnel :
- vous vous constituez un patrimoine immobilier dont vous êtes totalement libre de vous en servir une fois la période d’engagement échue. Exemple : l’occuper en tant que résidence principale, continuer à le faire louer ou le transmettre à vos enfants
- vous encaissez des revenus locatifs que vous aurez fixés vous-même
- votre réduction d’impôt est plus importante puisqu’elle est basée sur le montant total de l’acquisition du bien
Les inconvénients :
- l’immobilier physique est illiquide
- vous n’avez pas la possibilité de tirer profit des avantages de la diversification
- le coût de l’acquisition est important – sachant que celle-ci se fait auprès d’un promoteur immobilier et qu’il s’agit d’acquérir un appartement au sein d’un immeuble collectif
Le Pinel-papier ou SCPI Pinel : déléguer la gestion et profiter d’une hyper diversification
Dans le cas de la SCPI Pinel, toutes les opérations sont endossées par la société de gestion : il ne reste à l’investisseur qu’à souscrire à des parts et à les détenir pendant la durée d’engagement prescrite. Ce qui lui donne droit aux mêmes avantages qu’avec l’investissement classique : une réduction de son impôt sur le revenu et l’encaissement de loyers sous forme de dividendes.
Les avantages de la SCPI Pinel :
- vous profitez d’un investissement passif grâce à la gestion déléguée et aux dividendes que vous percevez sans effort et sans prise de tête
- les SCPI étant un ensemble de biens immobiliers, vous profitez d’une extrême diversification, ce qui vous permet de lisser les risques
- puisqu’il s’agit de détenir des parts et non de l’immobilier physique, la liquidité est meilleure
- le coût de l’acquisition est accessible à tous les budgets : la part coûte entre 180 euros et 1000 euros en moyenne
Attention au revers de la médaille :
- les SCPI étant pilotées par un tiers, ceux-ci prélèvent alors des frais de gestion. Soyez vigilant en ce qui concerne cette taxation dans le choix de votre SCPI, car celle-ci pourrait rogner le rendement net de votre investissement
- vous ne disposez d’aucune mainmise sur le parc immobilier de la SCPI (acquisition, revente, etc.) : tout est décidé par la société de gestion
Par ailleurs, les SCPI Pinel sont assez rares sur le marché du fait que les sociétés de gestion prennent le temps de cibler les meilleurs actifs suivant les conditions d’éligibilité pour constituer leur patrimoine.
